Como precificar unidades voltadas para a frente e fundos depende de uma estratégia de espelhamento que garanta o VGV médio do projeto. A prática correta consiste em aplicar um ágio de 5% a 15% sobre unidades com vista livre e compensar com um valor mais competitivo nas unidades de fundos, assegurando que o ponto de equilíbrio do seu empreendimento não seja comprometido.
A estratégia de precificação por prumada
O erro comum em incorporações é tratar o VGV como um bloco único. Incorporadores de sucesso segmentam o valor do metro quadrado por prumada, reconhecendo que a vista é o ativo de maior liquidez no ciclo de vendas. Para manter o VGV médio, o segredo é a neutralidade: se você inflaciona a unidade frontal, deve garantir que o valor da unidade de fundos atraia investidores de perfil focado em locação ou menor ticket de entrada.
Tabela de Variação de Preços (Sugestão de Performance)
| Tipo de Unidade | Diferencial | Variação sobre Médio |
|---|---|---|
| Frente (Vista Livre) | Valorização máxima | +8% a +12% |
| Intermediárias | Equilíbrio | 0% a +3% |
| Fundos/Área Interna | Acessibilidade | -5% a -8% |
Mantendo o VGV médio necessário
Para sustentar a rentabilidade, utilize uma calculadora de viabilidade de incorporação que considere o mix de unidades antes da abertura da tabela oficial. Se a precificação das unidades de frente for muito agressiva, o estoque de fundos pode ficar parado, travando o fluxo de caixa (Curva S). É essencial que o VGV ponderado reflita os custos de construção e a margem de lucro projetada no DRE da obra.
Checklist Executivo para Incorporadores
- Analise a taxa de permeabilidade visual de cada prumada.
- Aplique o fator de correção de vista antes de definir o preço base por andar.
- Valide o impacto do desconto das unidades de fundos na TIR global do projeto.
- Ajuste o VGV total garantindo que as margens operacionais não sejam corroídas pela estratégia de vendas.
Perguntas Frequentes sobre Precificação
Qual a diferença ideal de preço entre frente e fundo?
O gap de mercado aceitável gira entre 10% e 20% no total, dependendo da qualidade da vista e da exposição solar da fachada.
Unidades de fundos vendem bem?
Sim, desde que o preço de entrada compense a falta de vista, tornando-as atrativas para investidores que buscam alta rentabilidade no aluguel.
Como a WGB auxilia na precificação?
A WGB fornece ferramentas técnicas que cruzam dados de custo de obra com a projeção de receitas por prumada, evitando subprecificação.
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