A regularização de imóveis por REURB, fundamentada pela Lei 13.465/17, é o mecanismo jurídico e urbanístico definitivo para transformar a posse informal de núcleos urbanos e loteamentos antigos em propriedade legalizada com matrícula individualizada no cartório de registro de imóveis.
Entendendo o Cenário dos Núcleos Urbanos Informais
Milhares de proprietários e loteadores enfrentam o desafio histórico de possuir edificações consolidadas, mas sem o reconhecimento legal perante o poder público e os órgãos cartorários. A ausência de uma Certidão de Regularização Fundiária (CRF) impede o acesso a financiamentos bancários, reduz severamente a liquidez patrimonial e expõe o empreendedor a riscos fiscais e sanções urbanísticas. É neste cenário crítico que a legislação atua como divisor de águas, dividindo-se em duas vertentes principais para atender a diferentes realidades socioeconômicas.
As Diferenças Críticas entre REURB-S e REURB-E
A aplicação da lei exige precisão técnica e enquadramento rigoroso para evitar indeferimentos administrativos. A escolha incorreta da modalidade paralisa processos e gera custos desnecessários para os responsáveis.
A modalidade REURB-S (Social) é destinada aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarada pelo poder público municipal. Neste caso, os custos com projetos, estudos ambientais e emolumentos cartorários são suportados pelo Estado, garantindo gratuidade aos beneficiários hipossuficientes na emissão do primeiro registro do imóvel.
Por outro lado, a REURB-E (Específica) aplica-se aos núcleos urbanos informais ocupados por população não enquadrada nos critérios de vulnerabilidade social. Aqui, os custos operacionais, levantamentos topográficos, memoriais descritivos e projetos complementares de urbanização e infraestrutura são de responsabilidade dos particulares, sejam moradores organizados, investidores ou loteadores originais.
Passo a Passo Operacional para Obter a CRF e o Registro
- Requerimento Inicial: Protocolo do pedido de instauração da REURB junto à Prefeitura Municipal, acompanhado da identificação preliminar do núcleo informal.
- Classificação: Análise socioeconômica realizada pelo município para definir se o processo seguirá como REURB-S ou REURB-E.
- Levantamento Topográfico e Planialtimétrico: Execução de mapeamento georreferenciado por engenheiros especialistas, delimitando a área e as frações de cada lote.
- Elaboração de Projetos Urbanísticos: Desenvolvimento de propostas de adequação viária, drenagem, saneamento e acessibilidade conforme diretrizes locais.
- Emissão da CRF: Aprovação final pelo município e emissão da Certidão de Regularização Fundiária acompanhada dos quadros de áreas.
- Registro Cartorário: Para garantir a segurança jurídica definitiva, é fundamental contar com uma assessoria de regularização de obras e cartório para abertura das matrículas individualizadas.
Dúvidas Frequentes sobre a Lei 13.465/17
Qualquer loteamento antigo pode utilizar a REURB?
Sim, desde que a consolidação da ocupação urbana tenha ocorrido até a data limite estabelecida pela legislação federal vigente, respeitando os marcos temporais previstos na norma.
A REURB substitui o Habite-se tradicional?
Sim, a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) emitida ao término do processo de REURB serve como título hábil para o registro imobiliário, suprindo licenças anteriores em áreas consolidadas.
Quem paga pelos levantamentos técnicos na REURB-E?
Na modalidade Específica, os custos com os profissionais de engenharia, topografia e taxas cartorárias devem ser rateados entre os beneficiários ou custeados pelo loteador responsável.
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