A cobrança de penalidades aplicadas pela prefeitura devido a intervenções passadas recai sobre o atual dono por causa da responsabilidade propter rem das infrações, que vincula o débito diretamente ao bem imóvel, e não ao antigo proprietário. Para evitar cobranças indevidas de juros e sanções maiores, o adquirente precisa adotar uma postura técnica imediata junto aos órgãos municipais, negociando prazos de adequação com base na legislação urbanística vigente.
Compreendendo a Natureza Jurídica da Dívida Imobiliária
No direito imobiliário, as obrigações do tipo propter rem acompanham a coisa, independentemente de quem seja o titular atual do domínio. Isso significa que, ao comprar uma propriedade com reformas executadas sem alvará ou em desacordo com o Código de Obras, o comprador assume também o passivo administrativo deixado pelo vendedor. Ignorar essa exigência resulta na inscrição do débito em dívida ativa, gerando execuções fiscais e impedindo a emissão de certidões negativas essenciais para a movimentação do patrimônio.
Passo a Passo Operacional para Negociação de Prazos e Isenção de Juros
- Levantamento Documental na Prefeitura: Solicite imediatamente o histórico fiscal e o processo administrativo da autuação para verificar a data da infração e o valor base da multa aplicada.
- Protocolo de Defesa Prévia ou Impugnação: Apresente contestação técnica demonstrando a boa-fé do novo adquirente e solicitando o sobrestamento de juros e multas moratórias enquanto o processo de adequação estiver em andamento.
- Contratação de Assessoria Especializada: Para estruturar o plano de regularização perante o município sem incorrer em retrabalho, conte com a nossa assessoria de regularização de obras e garanta a emissão da certidão sem penalidades excessivas.
- Ajuste do Cronograma de Adequação: Negocie junto à secretaria competente um Termo de Ajuste de Conduta Administrativa (TACA) para parcelar ou elastecer o prazo de execução das plantas retificadoras sem incidência de acréscimos legais.
Estratégias de Defesa e Argumentação Técnica
O segredo para neutralizar o impacto financeiro de uma obra clandestina herdada está na celeridade da resposta técnica. O adquirente deve comprovar que adquiriu o bem no estado em que se encontra e que está tomando providências ativas para sanar o vício construtivo. Argumentar a boa-fé objetiva combinada com um projeto arquitetônico retificador protocolado dentro do prazo estipulado pelo fisco municipal é a única via para suspender a exigibilidade de juros abusivos e evitar o embargo definitivo da edificação.
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