Qual a diferença entre VGV potencial e VGV realizado: entenda como o lucro evapora na prática.
O VGV potencial é a soma de todas as unidades pelo preço de tabela, enquanto o VGV realizado é o valor efetivamente recebido após descontos comerciais, comissões de corretagem, inadimplência e negociações de fechamento. Ignorar essa distinção é o erro que quebra incorporadoras antes do habite-se.
Por que o seu VGV está sempre menor do que o projetado?
Muitos incorporadores projetam o sucesso com base na tabela de preço cheia. No entanto, o mercado real não perdoa. Entre o planejamento e a entrega das chaves, diversos fatores corroem a sua receita. O VGV potencial é apenas uma meta teórica; o VGV realizado é a tradução da liquidez do seu negócio.
Fatores críticos que reduzem o seu VGV real:
- Descontos de Tabela: A margem necessária para negociações agressivas em unidades paradas.
- Comissões de Vendas: O percentual destinado às imobiliárias e corretores, que incide sobre o valor bruto.
- Despesas de Venda (Marketing): Custos com estandes, decorados e mídia paga que não entram no VGV.
- Negociações e Distratos: O impacto financeiro de reajustes ou devoluções de unidades no decorrer da obra.
- Inadimplência: O custo de carregamento de dívidas que não se transformam em fluxo de caixa.
Como proteger sua margem de lucro com dados
Se você busca segurança operacional, é vital realizar uma modelagem precisa antes mesmo de prospectar a área. Para simular a exposição máxima de caixa antes de assinar a compra da área, acesse a nossa ferramenta de viabilidade imobiliária e projete os aportes mensais de forma rigorosa. A precisão técnica separa o amador do profissional que escala capital.
Passo a passo para ajustar sua projeção financeira
- Liste todas as unidades e aplique um fator de conservadorismo de 5% a 10% sobre o preço médio.
- Subtraia as comissões de corretagem (geralmente entre 3% e 6% do valor de venda).
- Calcule o custo de oportunidade do capital caso as vendas ocorram em um prazo superior ao planejado.
- Inclua as taxas de permuta física ou financeira na memória de cálculo do VGV líquido.
- Realize o teste de estresse da sua margem líquida com base no cenário mais pessimista de vendas.
Perguntas Frequentes sobre VGV
O VGV realizado considera o INCC?
Sim, o VGV realizado deve considerar a evolução dos repasses e o impacto do reajuste do saldo devedor pelo INCC durante a construção.
É normal ter um VGV realizado 15% menor que o potencial?
Em projetos com alta necessidade de liquidez ou em mercados competitivos, perdas de 10% a 20% entre o potencial e o realizado são comuns e devem estar previstas no seu orçamento.
Como a WGB auxilia a evitar surpresas?
A WGB Arquitetura e Engenharia utiliza metodologias de análise de viabilidade que cruzam dados de mercado com custos de construção, garantindo que o VGV previsto seja financeiramente exequível.
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